Regeling bestaande (woon)werkpanden in verhuur bij corporaties

 

a. Overwegingen

 

Behoud van woonwerkpanden

Amsterdam wil plaats blijven bieden aan de bijzondere woon- en werkvormen die van grote waarde zijn voor de sociaal-culturele en creatieve infrastructuur van de stad. Betaalbare werk- en presentatieruimtes scheppen kansen voor talent en experiment, en de creatieve sector draagt sterk bij aan de economische vitaliteit van de stad.

Voor dat doel heeft Amsterdam in de afgelopen jaren grote investeringen gedaan. In de komende jaren tot  2010 wordt het programma voortgezet met de toevoeging van ongeveer 150 ruimtes per jaar met behulp van een jaarlijkse investering uit de gemeentekas van zo’n € 2,5 miljoen en een extra inspanning van (onder andere) een aantal Amsterdamse corporaties.

 

Naast het creëren van nieuwe ‘broedplaatsen’, is het vanzelfsprekend belangrijk om al langer bestaande haarden van (sub)cultuur de gelegenheid te bieden om voort te bestaan. Tot deze categorie behoren een reeks woonwerkpanden, meestal ex-kraakpanden, die in de jaren ’80 en ’90 door de gemeente zijn aangekocht en zijn verbouwd, en die nu in het bezit zijn van corporaties. Zij zijn belangrijk voor de stedelijke subcultuur en voor experimenten en vernieuwing. Omdat ze al bestaan, hoeven ze niet met veel geld en inspanning als nieuwe broedplaats in het leven te worden geroepen. Het is dus van belang om die panden die als woonwerkpand functioneren, te koesteren en te behouden voor de (creatieve) (sub)cultuur van de stad

 

Een gematigde huur

Een aantal woonwerkpanden is de laatste tijd geconfronteerd met (de aankondiging van) forse huurverhogingen in het kader van een meer marktconform huurbeleid van de woningcorporaties. Dergelijke panden kunnen echter alleen functioneren als ze betaalbaar zijn voor degenen die er deel van uitmaken. Dat betekent dat  - in het belang van de levendigheid en de vitaliteit van de stad  -  voor deze panden geen marktconforme huren worden berekend, zolang zij functioneren als culturele of creatieve vrijplaats.

 

Op grond van de hierboven aangegeven overwegingen heeft wethouder Van Poelgeest aangegeven dat hij in het kader van het gemeentelijk broedplaatsbeleid streeft naar een afspraak tussen de woonwerkpanden, de corporaties en de gemeente. De kern van een dergelijke afspraak moet zijn dat de woonwerkpanden die voldoen aan een nog nader op te stellen profiel in aanmerking komen voor een gematigde huur zodat het ideële karakter en de maatschappelijke functie ook in de toekomst mogelijk blijven. Panden zouden bovendien de mogelijkheid moeten krijgen om zich weer opnieuw te manifesteren als woonwerkpand (in die gevallen waar die functie in de laatste jaren op de achtergrond is geraakt).

 

Onderzoek naar de haalbaarheid

Het hoofd van het Bureau Broedplaatsen Amsterdam heeft aan Willem Kwekkeboom PM&A gevraagd om de mogelijkheid te onderzoeken van een afspraak tussen de woonwerkpanden (vertegenwoordigd door Vereniging De Vrije Ruimte), de corporaties en gemeente .

Met alle betrokken partijen zijn in de periode tussen eind januari en eind maart 2007 gesprekken gevoerd. Van de kant van de corporaties waren twee corporaties met veel woonwerkpanden betrokken: De Key en Het Oosten. Van de kant van de panden was het overleg van een negental panden betrokken bij de gesprekken. De tot stand gekomen regeling is opgesteld in nauw overleg met de betrokken partijen: De Vrije Ruimte (namens de betrokken panden), de Key en Het Oosten.

 

 

b. De regeling

 

1. Uitgangspunten

De uitgangspunten van de regeling zijn:

  1. De regeling heeft betrekking op panden waarin sprake is van de combinatie wonen en werken en die al functioneerden vóór de start van het project Broedplaats in het jaar 2000 . Panden waar alleen wordt gewoond vallen er niet onder. De bepalingen in de regeling hebben uitsluitend betrekking op werk- of bedrijfsruimte, tenzij anders is vermeld. 
  2. De regeling heeft géén invloed op overeenkomsten of situaties die naar volle tevredenheid van zowel de huurder als de verhuurder functioneren (ook al zijn ze niet geregeld volgens de afgesproken regeling).
  3. In de regeling bepaalt een onafhankelijke derde (de Amsterdamse Commissie voor Ateliers en Woonwerkpanden, ACVAW) periodiek of een pand (nog) voldoet aan de criteria.  Elk pand dat denkt in aanmerking te komen voor deze regeling kan er een beroep op doen en zijn aanspraak laten toetsen door de ACVAW. Voldoet een pand niet meer (of nog niet) aan de criteria, dan krijgt het een jaar om dit te veranderen.
  4. Intermediair tussen de panden en de ACVAW is Vereniging De Vrije Ruimte.
  5. De prijs per m2 VVO in de regeling is een maximumprijs. Er kan in de praktijk aanleiding zijn om de huurprijs lager vast te stellen met het oog op de speciale doelgroep, die alleen met lage huren haar creatieve, ambachtelijke, of sociale activiteiten kan uitvoeren.  Ook de overmaat van verkeersruimte of andere vormen van onrendabele restruimtes kunnen daartoe aanleiding geven, omdat de plattegronden ontstaan zijn in de periode van legalisatie van de voormalige kraakpanden, waarbij bij de toenmalige verbouwplannen veelal niet gelet is op het al of niet ontstaan van een overmaat van onrendabele ruimte.
  6. Waar in bestaande afspraken tussen huurder en verhuurder een lagere prijs is afgesproken, daar blijft de lagere prijs gewoon van kracht.  De prijs die in de regeling wordt genoemd heeft betrekking op ruimte die beschreven is en gebruikt wordt als bedrijfsruimte, werkruimte of ruimte voor sociaal-culturele activiteiten.
  7. De regeling sluit aan bij de regeling voor erfpachtpanden en de (concept) Toewijzingsverordening Ateliers en (Woon)Werkpanden.

 

 

2. Criteria om vast te stellen of een pand een “ woonwerkpand” is

 

In het gebruik van het pand is sprake van de volgende kenmerken (waarbij het accent kan verschillen):

 

Autonomie

Het pand kent zelfbeheer en zelfbestuur door de bewoners en gebruikers. Zelfbeheer is een keuze voor autonomie en flexibiliteit, maar evenzeer een sociaal experiment dat zich voortdurend ontwikkelt. Daarmee is het op zich al een bijdrage aan de sociaal-culturele dynamiek van de stad.

Collectiviteit

Er is interne democratie. Het beheer, het onderhoud en de onderlinge interactie zijn bij uitstek een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het project als geheel. Er is een actief beleid om de sociale cohesie te bevorderen en in stand te houden. Onderlinge hulpverlening is de norm en niet de uitzondering. Het collectief is gericht op duurzaamheid én flexibiliteit van het pand, de sociale structuur en alles wat daarbinnen gebeurt.

Functiemenging

Het gebruik is divers. Wonen, werken en publieksfuncties zijn gemengd. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen kunstenaars en andere ambachtelijke bedrijvigheid. Evenmin bestaat er een principieel onderscheid tussen de culturele en de sociaal-politieke dimensie, voorzover ze al niet samengaan. Er is ook diversiteit in woonvormen, in bedrijfsvoering en in vormen van arbeid. Bedrijvigheid is in principe kleinschalig.

 

Solidariteit

De bewoners en gebruikers zijn erop uit om connecties aan te gaan met elkaar en met de buitenwereld. Ze zijn initiërend in het leggen van contacten en het aangaan van samenwerkingsverbanden binnen hun eigen werkveld, en daarbuiten. Het pand is belangrijk voor minderheidsgroepen in het algemeen en voor de stedelijke subcultuur in het bijzonder. Het speelt een rol in de eigen buurt, en maakt deel uit van stedelijke en landelijke netwerken. Sociale bewogenheid is een constante factor, bij de individuele bewoners en gebruikers, en bij het pand als collectief.

Toegankelijkheid

De bewoners/gebruikers streven naar toegankelijkheid, zowel voor producenten als voor consumenten. Betaalbaarheid is daarbij een cruciale factor. Niet alleen als randvoorwaarde, maar ook omdat het ruimte schept voor solidariteit. En voor experimenten en vernieuwing. Openbaarheid en het streven naar openheid zijn essentieel

 

Productie van kunst en cultuur

Tenminste 40% van het vloeroppervlak (VVO) van de niet-woonruimte is in gebruik bij kunstenaars  voor wie de productie van kunst en cultuur een hoofdactiviteit is in hun bestaan.

 

 

3. Beheer en toewijzing

-          De toewijzing en mutatie worden gedaan door een rechtspersoon (te vormen door het pand)

-          De rechtspersoon heeft een regeling voor de toewijzing van het gebruik van de bedrijfsruimte die in ieder geval voldoet aan de voorwaarden:

  • Het gehuurde biedt in hoofdzaak woon- en werkruimte aan degenen:

      - die een actieve bijdrage willen leveren aan de realisering van de doelstelling van de huurder.

  • De huurder zal bij de exploitatie van het gehuurde niet gericht zijn op het behalen van winst.  
  • Eventueel door haar behaalde overschotten moeten worden aangewend op een wijze die passend is binnen haar doelstellingen.
  • Tenminste 40% van het gebruik is in gebruik bij kunstenaars voor wie de productie van kunst en cultuur een hoofdactiviteit is in hun bestaan.

 

4. Verantwoording

-          Het pand is lid van de ‘werkgroep woonwerkpanden’ van vereniging De Vrije Ruimte

-          Een pand dat in aanmerking wil komen voor de kwalificatie woonwerkpand, meldt zich via de genoemde werkgroep van De Vrije  Ruimte aan bij de Amsterdamse Commissie  voor Ateliers en Woonwerkpanden (ACVAW) en geeft in een verslag aan hoe aan de voorwaarden voor een woonwerkpand is of gaat worden voldaan.

-          Voldoet een pand naar de mening van de ACVAW nog niet aan de voorwaarden, dan krijgt het een jaar de tijd om alsnog aan de voorwaarden te voldoen.

-          Nadat het pand door de ACVAW is gekwalificeerd als woonwerkpand, brengt het eenmaal per jaar verslag uit aan de werkgroep woonwerkpanden van De Vrije Ruimte.

-          De werkgroep woonwerkpanden van Vrije Ruimte brengt over de aangesloten panden 1x per jaar verslag uit aan de ACVAW.

 

5. Periodieke beoordeling

-          Na de kwalificatie beoordeelt de ACVAW eenmaal per drie jaar of een pand nog voldoet aan de voorwaarden en  meldt dit aan De Vrije Ruimte

-          Voldoet een pand niet aan de voorwaarden, dan krijgt het een jaar om alsnog aan de voorwaarden te voldoen.

-          Het streven is er steeds op gericht om het pand te behouden voor de functie  van woonwerkpand, zoals beschreven in onderdeel 2.

 

6. Huurprijs en samenhang wonen-werken 

Is er sprake van een woonwerkpand in de zin van deze regeling, dan

-     wordt de werk- of bedrijfsruimte verhuurd voor onbepaalde tijd, met een opzegtermijn van twaalf maanden, met als gronden voor opzegging van de kant van de verhuurder:

·        verhuurder kan niet langer beschikken over erfpachtrecht;

·        het gehuurde wordt niet langer gebruikt overeenkomstig de doelstellingen van een woonwerkpand in de zin van deze regeling;

·        huurder gebruikt het verhuurde niet zoals een goed huurder betaamt

·        huurder stemt niet toe in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst m.b.t. het gehuurde

·        bij een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen de belangen van de huurder bij verlenging van de overeenkomst, kan kennelijk niet worden gevergd dat verhuurder de huurovereenkomst voortzet. Partijen stellen voorshands vast, dat de belangen van verhuurder bij beëindiging zwaarder wegen dan de belangen van huurder bij voortzetting, indien het gehuurde dient te worden gesloopt of ingrijpend gerenoveerd ten gevolge van de bouwkundige staat dan wel indien dit van overheidswege wordt verlangd.

-          wordt de woonruimte in het gereguleerde (niet geliberaliseerde) segment verhuurd (sociale huursector)

-          berekent de eigenaar een kale huur die zodanig is dat de sociale, culturele en ambachtelijke activiteiten plaats kunnen vinden, met een  maximum van € 53,- inclusief btw per m2 VVO (verhuurbaar vloeroppervlak, NEN 2580) per 1 januari 2007. Dit bedrag wordt vanaf 2008 jaarlijks aangepast op grond van de Consumentenprijsindex (CPI)voor alle huishoudens.

-          is de eigenaar bereid de mogelijkheid van een speciale band tussen wonen en gebruik van de bedrijfsruimte, onder andere via toewijzing door het “pand” via coöptatie, te onderzoeken en indien enigszins mogelijk aan te bieden

 

7. Erfpacht

Bij het bepalen van de hoogte van de erfpachtcanon beschouwt de gemeente de bedrijfsruimte in de woonwerkpanden als maatschappelijk onroerend goed.

 

8. Looptijd en ondertekening

De regeling wordt ondertekend door de volgende partijen: de gemeente Amsterdam, Vereniging De Vrije Ruimte (mogelijk vertegenwoordigd door of in combinatie met haar Werkgroep Woonwerkpanden) en elke corporatie die zich aansluit bij de regeling (in eerste instantie: Het Oosten en De Key).

De regeling wordt geëvalueerd in 2012. 
Een ogenblik geduld... de informatie wordt binnengehaald.