Voorbeeld huurdifferentiatie vereniging
1. Algemeen proces Het proces omvat de volgende stappen:
• opstellen exploitatie en berekenen vierkante meter prijs
• per huurder aantal vierkante meters bepalen
• minimale huurprijs per huurder bepalen
• bekijken wat huurder op basis van inkomen aan huur zou moeten betalen
• huur differentiëren, als er meer huur binnen komt dan op basis van exploitatie nodig is, kunnen huurders met een laag inkomen gecompenseerd worden.
• blijft er na deze stap nog geld over dan vloeit dit naar het Fonds Bijzondere Voorzieningen
Opstellen exploitatie begroting en berekenen vierkante meter prijs.
Voor het pand <vereniging> wordt jaarlijks een exploitatie begroting gemaakt. Allereerst wordt bepaald wat de lasten zijn voor het komende jaar. Dit zijn o.a. rente en aflossing lening, eventueel erfpachtcanon, vaste lasten eigenaar (o.a rioolrecht, ozb eigenaarsdeel, opstalverzekering), onderhoudsreserve, leegstandspot, Kamer van Koophandelinschrijving, administratiebureau, accountant. Het totaal van deze lasten moet door de huurders opgebracht worden.
Door de totale lasten te delen door het aantal verhuurbare vierkante meters is de huurprijs per vierkante meter te bepalen.
Daar de exploitatie begroting uitgangspunt is voor de huurprijs, worden prijsstijgingen van b.v. ozb of verzekeringen, direct doorberekend in de huurprijs.
N.b de service kosten voor algemene ruimtes ( gas, water en electra) en ozb gebruikers deel zijn uit deze exploitatie begroting gehaald. Deze kosten worden gedeeld door het aantal huurders (gebruikers) en apart verrekend. Dit geldt voor zowel gangen, trappenhuizen als b.v voor een gezamenlijke keuken.
Per huurder vierkante meters bepalen.
Van elke te verhuren ruimte wordt het oppervlak bepaald en bekeken door wie het gebruikt wordt. De oppervlaktes van ruimtes die door meer mensen worden gebruikt ( b.v keukens), worden gedeeld door het aantal gebruikers (huurders). Deze oppervlaktes worden opgeteld bij de door huurder gebruikte oppervlaktes woon en/of werkruimtes.
Minimale huurprijs per huurder bepalen
De uitkomsten van de vorige twee stappen bepalen de hoogte van de minimale huur voor de huurder. Dit bedrag zal in ieder geval door huurder betaald moeten worden. (dit bedrag is dus gebaseerd op het oppervlak en de exploitatie begroting)
Bekijken wat huurder op basis van inkomen aan huur zou moeten betalen
Per huurder wordt bepaald wat hij/zij op basis van het inkomen aan huur zou moeten betalen.(zie paragraaf 2 & 3 hoe inkomen te bepalen) Is dit inkomen hoger dan het wettelijk minimum loon dan zal er meer huur dan het minimum bedrag per vierkante meter betaald moeten worden. Is het inkomen lager dan het minimum loon, dan moet in eerste instantie de minimum huur betaald worden.
Huur differentiëren
Komt er, doordat er huurders zijn met een inkomen hoger dan het minimum loon, meer huur binnen dan nodig voor de exploitatie dan kunnen mensen met een inkomen lager dan het minimum loon gecompenseerd worden.
Fonds Bijzondere Voorzieningen, afzonderlijke stichting algemeen nut, gezamenlijk steunfonds
Blijft er na deze stappen nog geld over dan vloeit dit naar het Fonds Bijzondere Voorzieningen, welk initiatief daarvoor bestaat in de eigen organisatie. Het geld uit dit fonds kan besteed worden aan b.v extra investering in het pand, het geven van opdrachten, interne subsidiëring en steunen van externe doelen e.d.
2. Huurdifferentiatie voor woonruimte <vereniging>
Bepaling inkomen
Welke soorten inkomsten worden meegerekend in de bepaling van het inkomen:
- Winst uit onderneming min de te betalen inkomstenbelasting
- Nettoloon uit (vroegere) dienstbetrekking / uitkering
- Brutoloon uit neveninkomsten min de te betalen inkomstenbelasting
Als aftrekpost wordt de te betalen inkomstenbelasting en premie ZFW voor zelfstandigen berekend. Dit betreft niet de werkelijke aangifte inkomstenbelasting, omdat daar ook nog rekening wordt gehouden met bepaalde privé omstandigheden, die we buiten beschouwing laten. De te betalen inkomstenbelasting wordt berekend op de volgende posten:
- Winst uit onderneming
- Brutoloon uit (vroegere) dienstbetrekking / uitkering
- Brutoloon uit neveninkomsten
- Beroepskostenaftrek
Over deze posten wordt een fiktieve aangifte inkomstenbelasting gemaakt, rekening houdend met de zelfstandigenaftrek en starteraftrek en de tariefgroepindeling volgens de maatstaven van de belastingdienst. Hierbij worden bijvoorbeeld alleenstaande ouders tegemoetgekomen in de belastingheffing. Geen rekening wordt gehouden met tariefgroepindeling 0 en 3: dit betreft de overdracht van de belastingvrije som van of naar de samenwonende partner.
Bijtelling
Als bijtelling gelden de volgende posten:
- Terug te ontvangen inkomstenbelasting voortvloeiend uit de fiktieve aangifte (dus zonder rekening te houden met persoonlijke aftrekposten en bijtellingen)
- Ontvangen zwart geld (?)
- Ontvangen schenkingen tot ƒ ......,-
- Ontvangen rente-inkomsten en dividend
Aftrekposten
Als aftrekposten gelden de volgende:
- Te betalen inkomstenbelasting voortvloeiend uit de fictieve aangifte
- Werkelijk betaalde premies ziekenfonds (ongeacht wat voor een pakket), verplichte ZFW, premie WAZ (Wet Arbeidsongeschiktheidsverzekering Zelfstandigen) en particuliere ziektekostenverzekeringen. (ongeacht wat voor een pakket)
- Arbeidsongeschiktheidsverzekering. Als vaste aftrekpost nemen we hiervoor b.v ƒ 1.500,-
- Pensioenopbouw. Als vaste aftrekpost nemen we hiervoor b.v ƒ 1.500,-
Bijzondere situaties (te denken valt aan een schenking van boven ƒ ......,-, erfenissen, uitkeringen van loterijen, lijfrente, levensverzekeringen e.d.) komen ter bespreking aan de orde op de huisvergadering.
3. Huurdifferentiatie voor bedrijfsruimte <vereniging>
Winst uit onderneming (eenmenszaak, VOF's en maatschappen):
Als uitgangspunt nemen we de bedrijfseconomische winst. Er wordt geen rekening gehouden de werkelijke privé opnamen uit het bedrijf. Ook wordt er geen rekening gehouden met de fiscale tegemoetkomingen voor ondernemers zoals scholingsaftrek en de investeringsaftrek. De eventuele toegepaste Kleine Ondernemersregeling Omzetbelasting valt gewoon als bijzondere bate in de bedrijfswinst.
Bij samenwerkingsverbanden (VOF's en maatschappen) wordt de totale winst gedeeld door het aantal vennoten.
Stichtingen die bedrijfsruimten huren:
Er wordt geen rekening gehouden met de winst die gegenereerd wordt, maar met gemiddelde salaris, uitgaande van een fulltime werkweek. Stel een stichting heeft twee mensen in dienst: de een werkt 50 % en verdient ƒ 1.500,- netto en de ander werkt fulltime en verdient ƒ 2.000,-. Het gemiddelde netto salaris wordt dan ƒ 2.500,- waarop de huurdifferentiatie wordt toegepast.
Verenigingen:
Dezelfde bepalingen gelden voor de vereniging als voor de stichting. Worden er winstuitkeringen aan de leden gedaan bij ontbinding, dan beslist de huisvergadering hierover.
BV's:
Als inkomen geldt het gemiddelde nettosalaris (zie stichtingen) plus de winstuitkeringen (dividend als groot aandeelhouder).
4. Hoe en wanneer wordt de huur bepaald?
In het begin van het jaar worden er schattingsformulieren uitgedeeld aan de bewoners en gebruikers. Op basis hiervan wordt er huur betaald, die wordt bepaald aan de hand van de tabellen. Op basis van de jaaropgaven en jaarverslagen wordt het jaar erop de werkelijke huur bepaald. Deze dienen voor 1 november het jaar erop ingediend te zijn, om niet vreselijk achter te lopen met deze berekeningen. De jaarrekening van de <vereniging> is hier namelijk weer van afhankelijk.
De werkelijke huurprijzen (de nabetalingen of teruggave's worden in het lopend jaar verrekend) komen in het lopend jaar ten laste of ten gunste van de winst van de betreffende bedrijfjes.