Taxatie & Borgstellingen

Taxatie

Om de waarde van je pand te bepalen zal je het moeten laten taxeren. Dit moet gebeuren door een erkend taxateur. In veel gevallen is dit een makelaar. Bij een taxatie spelen verschillende aspecten een rol, o.a. de ligging van het pand, de huidige onderhoudstoestand, de bestemming, of het pand bij oplevering leeg is of verhuurd, monumentenstatus. Van belang zijn de volgende taxatie waarden ; de vrije verkoopwaarde voor verbouwing, de executie waarde voor verbouw en de vrije verkoop en executie waarde na verbouw. De vrije verkoop waarde voor verbouw is belangrijk voor de hoogte van de overdrachtsbelasting. De executie waarde geeft de waarde die je voor het pand krijgt als je gedwongen wordt om het pand te verkopen en niet de tijd krijgt om te wachten totdat je iemand treft die de vrije markt waarde te betalen. De executie waarde ligt ongeveer op 80% van de vrije markt waarde. De executie waarde na verbouw is voor de hypotheek verstrekker belangrijk. Mocht je na verbouwing de hypotheeklasten niet kunnen betalen en je wordt door de bank gedwongen om te verkopen, dan wil de bank haar geld terug zien. Voor de zekerheid zal een bank over het algemeen geen hogere hypotheek verstrekken dan 80% van de executie waarde. Dit bedrag is over het algemeen lager dan het bedrag dat je nodig hebt voor aankoop en verbouwing. Het gat dat hier ontstaat zal je moeten zien te dichten door of eigen geld en subsidies of door het verzamelen van extra zekerheden. Door die extra zekerheden is het mogelijk om wel een hogere hypotheek te krijgen.

Borgstellingen

In het gedeelte over de taxatie is uitgelegd waarom een bank vaak nog extra zekerheid wil hebben bij het verstrekken van een hypotheek. Deze zekerheden kunnen bestaan uit inkomens en inkomensontwikkeling van de initiatiefnemers en uit borgstellingen. De Triodosbank vraagt b.v. aan haar klanten om uit hun directe omgeving mensen te zoeken die borg willen staan voor een bepaald bedrag voor het project. De Triodos bank gaat akkoord met een groot aantal kleine borgen. De RABO bank , de andere bank die woonwerk panden nog wel wil financieren, wil het liefst één borgstelling zien voor het hele bedrag. Bij kleinere panden is het nog wel te doen om op deze manier genoeg borgstelling te verzamelen, maar bij grotere panden is wordt dit moeilijk. In zeer zeldzame gevallen wil een gemeente ook wel garant staan bij de aankoop van een woonwerkpand, voorbeelden hiervan zijn gemeentelijke borgstellingen door de gemeenten Nijmegen en Utrecht (Voorstaete project).

Meerwaarde

Voor grotere panden, waar vaak een tekort aan zekerheid is van tonnen, zou een optie kunnen zijn dat andere woonwerkpanden de meerwaarde van hun pand inzetten als borg. In de loop van de jaren is door de stijging van de huizenprijzen bij de meeste panden, die in eigendom van de gebruikers zijn, een behoorlijke meerwaarde ontstaan. Als deze panden deze meerwaardes bij elkaar zouden voegen zou daarmee nieuwe panden ondersteund kunnen worden. Door het gezamenlijk onderbrengen van de meerwaardes kan het risico ook verminderd worden. je kan daarmee voorkomen dat als het nieuwe pand gedwongen verkocht moet worden en de opbrengst is te laag, dat het borgstaande pand ook in de problemen komt. Tot nu toe wordt er alleen nog maar over dit idee gepraat, maar het bij de Vereniging Solidair aangesloten Ana Maria Fonds- OnroerendGoed is op het moment met de Triodosbank aan het overleggen over het opzetten van een borgstellingfonds. De verwachting is dat dit eind 2002 kan gaan starten.

Gemeentegarantie

Een andere optie om meer zekerheid te verkrijgen is de gemeentegarantie. Tot in de jaren 80 konden mensen met een laag inkomen die een huis wilden kopen een beroep doen op de gemeentegarantie. Tegenwoordig is dit overgenomen door de Nationale Hypotheekgarantie. In zeer zeldzame gevallen wil een gemeente ook wel garant staan bij de aankoop van een woonwerkpand, voorbeelden hiervan zijn gemeentelijke borgstellingen door de gemeenten Nijmegen en Utrecht (Voorstaete project).