Collectief Particulier Opdrachtgeverschap

Het collectief in eigen beheer realiseren van een project is lastig maar mogelijk. Hiervoor is het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap [CPO] in het leven geroepen, een nieuwe trend in woningbouwland en de vlag op het huidige beleid. Over een paar jaar moet een derde van alle woningbouw in Nederland in (C)PO uitgevoerd worden. Behalve als een vorm van dure projectontwikkeling voor degenen met een goed gevulde portemonnee is CPO is zeer geschikt voor het ontwikkelen van woonwerkpanden en cultuurpaleizen. In de afgelopen jaren is hier de nodige ervaring mee opgedaan.

Zelf je project ontwikkelen, d.w.z. het uit de vingers van projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties houden, heeft twee belangrijke voordelen:

  1. Je invloed als opdrachtgever op het uiteindelijk resultaat is maximaal; alle keuzes die met de realisatie van je project te maken hebben maak je zelf.
  2. Je kunt de totale kosten voor realisatie beperkt houden door te bezuinigen op allerlei uitgaven.

Een collectieve aanpak veronderstelt het spreiden van taken en risico's en het profiteren van elkaars kennis en ervaring. Allerlei vormen van zelfwerkzaamheid worden gedeeld , en bij eventuele stress en frustratie kan men op elkaar terugvallen.

Nadeel van CPO is echter de enorme hoeveelheid werk die op je af komt. Zelf alle keuzes maken betekent o.a. je actief verdiepen in het moeras van bureaucratische, juridische, financi‘le en bouwkundige regels en voorschriften. CPO's kunnen dan ook meestal niet zonder ondersteuning van buitenaf.

• Projectvoorstel
• Haalbaarheidsonderzoek
• Aankoop
• Planning en ontwikkeling
• Kostenopstelling, subsidies en aanvullende financiering
• Voorbeeldprojecten
• Ondersteunende organisaties

Projectvoorstel

Het ligt voor de hand je project te starten met het maken van een projectvoorstel. Hierin kun je kwijt wie je bent, (groep, principes, uitgangspunten) wat je idee is (doelen, vorm, project) en hoe je dat denkt te realiseren. Het maken van een projectvoorstel heeft een aantal doelen: In de eerste plaats is het een manier om voor jezelf je project scherp te krijgen. Het is uiteraard ook je profilering en presentatie voor subsidies, het zoeken van deelnemers, en het verwerven van draagvlak [politiek, omgeving]. Het is uiteraard nuttig om in je voorstel aandacht te besteden aan de publieke [buurtgerichte, openbare] doelen van je project.

Haalbaarheidsonderzoek

Het grote verschil tussen projectvoorstel en haalbaarheidsonderzoek zit in de onderbouwing van je voorstel. Een projectvoorstel is de weergave van je ideeën, het haalbaarheidsonderzoek is een onderzoek naar de daadwerkelijke realisering. Je haalbaarheidsonderzoek heeft dan ook als belangrijkste doelen: 1. Het zelf duidelijk krijgen of je plan überhaupt een zinnige onderneming is, d.w.z. financieel en organisatorisch haalbaar en 2. Het overtuigen van partijen (gemeente, subsidieverleners, financiers etc) om deel te nemen. Als je haalbaarheidsonderzoek financiële tekorten aan het licht brengt is dat lastig. Het wil echter niet direct zeggen dat het project zonder meer onhaalbaar is. Het betekent wel dat je extra werk hebt om te proberen de gaten te dichten.

Een haalbaarheidsonderzoek behandelt de volgende onderwerpen.

• Beschrijving idee [doelen, realisatie, stappen, planning]. Probeer dit te ondersteunen met architectonische schetsen, tekeningen of beelden. Hier kun je eventueel een aantal varianten in beeld en kosten weergeven.
• Onderzoek naar bouw- en totale kosten, in de vorm van een investerings- en exploitatiebegroting (zie financieringsplan & exploitatieopzet en taxatie & borgstellingen). Dit begint over het algemeen met een bouwkundige opname, waaruit naar voren komt wat voor investering in je pand[en] moet maken. Hierbij is het soms nodig om een duur advies in te winnen, bijvoorbeeld als de fundering van je gebouw van twijfelachtige kwaliteit is, als je werkende scheuren in de muren hebt, of als de buurman een parkeergarage wil bouwen (dan zal hij dit overigens moeten laten verrichten). Met deze bouwkosten ben je er niet. Hier overheen komen (afhankelijk van de aannemer) nog staartkosten, onvoorziene kosten en misschien moet je dit financiële plaatje nog indexeren, omdat de uitvoering van je project pas na een jaar plaats zal gaan vinden. Hiermee heb je dan de bouwkosten in beeld. Echter voor het totale kostenplaatje moet je ook inzichtelijk hebben wat de kosten voor projectontwikkeling [adviseurs, architecten, etc] zijn en wat verdere kosten van aankoop van gebouwen en/of grond of erfpacht, financiering, notariële aktes, leges, etc. zijn.
• Inschatting van de financieringsmogelijkheden van de deelnemers (inkomens, onderpand, eigen middelen, flappenplannen, subsidies) (Zie Flappenplannen en subsidies )
• Opzet organisatie- en beheervorm
• Verkennen van [formele, institutionele] obstakels die je tegen kunt komen in dit traject. Wat voorbeelden van te onderzoeken zaken:

• In beeld brengen waar je eventueel aan kunt kloppen voor financiële ondersteuning.
• Conclusie met betrekking tot haalbaarheid of tekorten.

Bij het verrichten van een haalbaarheidsonderzoek kun je advies en ondersteuning aanvragen van adviserende partijen. Ook kun je een volledig onderzoek laten verrichten. (zie ondersteunende organisaties hieronder).

Aankoop

Binnen het (haalbare) plan zit in veel projecten een verwerving of aankoop van onroerend goed of grond. Dit heb je bijvoorbeeld bij het kopen van een, te renoveren gebouw, bij het legaliseren van een vrijplaats, aankopen van een kraakpand of nieuwbouw. Hierbij moet veel geregeld worden. Voor de aankoop van een onroerend goed moet je in de eerste plaats de totale investeringen die je moet maken, en de totale waarde van je gebouw na renovatie (taxatie) in beeld hebben. De totale kosten moeten duidelijk zijn om te weten wat je uiteindelijk moet gaan financieren en of je daarmee een haalbare situatie voor jezelf en een degelijk verhaal voor een financier hebt.
Duidelijk moet zijn of het pand in collectief eigendom komt en blijft of dat er uiteindelijk sprake zal zijn van individueel eigendom. In het eerste geval moeten er betaalbare huren uitrollen; in het geval van individueel eigendom moeten de privé inkomens hier hoog genoeg voor zijn. De taxatie is van belang voor de financier, die wil namelijk weten of dit onderpand voldoende is, als hij bij wanbetaling het gebouw moet veilen. (zie ook Financieringsplan en Taxatie en Borgstellingen)

Planning en ontwikkeling

De planning is van grote invloed op de finaciering. Gedurende de bouwperiode (uitvoering van je project) heb je in ieder geval te maken met renteverliezen;. Je moet rente betalen over het geld dat je geleend hebt voor de financiering van je aankoop en eventueel uitvoering, terwijl daar geen inkomsten tegenover staan. Als je na aankoop van het pand begint met de werkzaamheden voor de projectontwikkeling, vergroot je deze periode. Idealiter kun je dan ook beginnen met bouwen op de dag na de aankoop van je gebouw. Dit betekent dat je alle voorbereidingen (projectontwikkeling) gedaan moet hebben voordat je een koopovereenkomst tekent.

Stappen in de planning

1. vaststellen ontwikkelkosten
2. kiezen architekt, ontwerpen, schetsen, voorlopig ontwerp en definitief ontwerp, checken van vergunningen en bestemmingsplan
3. opstellen bouwplan, zelfwerkzaamheid en bouw onderdelen
4. opstellen bouwplan, bestek en begroting
5. aanschrijven aannemers - aanbesteden
6. bouwvoorbereiding
7. timing [financiering zo kort mogelijk voor bouw, bouwdeposito, of courantrekening

Kostenopstelling, subsidies en aanvullende financiering

Geld is een van de hoofdproblemen die je als CPO tegen komt. Weinig opdrachtgevers hebben uit eigen middelen genoeg geld om hun plannen uit te voeren. Bijna onvermijdelijk is dat je aanvullende financiering nodig hebt voor realisatie. Banken die het meest open staan voor bijzondere financieringen zijn de Triodos Bank en de Rabobank.

Voorbeeld kostenopstelling:

Om hier een idee bij te krijgen rekenen we dit na met een theoretische bouwsom. Voor het gemak gaan we ervan uit dat de vrije verkoopwaarde gelijk is aan de bouwkosten inclusief alle opslagen, wat in de praktijk vaak niet het geval zal zijn.

Post Voegt toe     Totaal
Bouwkosten:   1000
Onvoorzien en indexering (10%)     100 1100
Staartkosten bouw (17%) 187 1287
Ontwikkelkosten (15%) 193 1480
BTW (19%) 281 1761

Hierin is dan nog geen grondprijs voor aankoop berekend. Waar deze martktconform vastgesteld wordt, is de grondprijs afgeleid van de "vrije verkoopwaarde", dus een percentage hiervan. Het gaat dan om percentages tussen de 15% ("sociale koop") en 25/30% ("middensegment").

        Voegt toe             Totaal      
15% grondkosten 264 2025
30% grondkosten 528 2289

Subsidies en aanvullende financiering

Financiering wordt over het algemeen in een 'late' fase van de projectontwikkeling geregeld. Immers pas bij de verwerving [aankoop] van een pand heb je ook een onderpand. Daarnaast wil een financier (bank) ook een goed plan zien met een investerings- en exploitatieopzet, bouw-, ontwikkel- en aankoopkosten en een juridische structuur (Zie financieringsplan & exploitatieopzet). Hoe langer je financiering loopt zonder dat je zelf iets te exploiteren hebt, hoe langer je met rentebetalingen zit zonder dat hier inkomsten tegenover staan. Zo is het laten uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek een tamelijk kostbare affaire, een constructie onderzoek of bouwkundige opname [inschatting bouwkosten] loopt ook fors in de papieren. Er zijn dus kosten die in een vroeg stadium onvermijdelijk zijn, en die je moet maken op het moment dat je nog geen financiering hebt. Mogelijkheden om een bijdrage in de (voor)financiering te krijgen zijn pover maar aanwezig

Lokaal

Een aantal gemeentes heeft al dan niet formele regelingen voor startsubsidies. Ze zijn zelden afdoende voor de werkelijke kosten die je moet maken, maar het maakt wellicht de startfase van je initiatief mogelijk. De lokale overheid is in een aantal ons bekende gevallen bereid kleine subsidies te verlenen voor bijvoorbeeld innovatieve projecten of (vaak op het niveau van het stadsdeel of deelgemeente) burgerinitiatieven en samenlevingsopbouw. Zo zijn in Rotterdam voorbeelden bekend van startsubsidies door de deelgemeente [Delfshaven] voor een haalbaarheidsonderzoek. dS+V [dienst stadsvernieuwing en Volkshuisvesting] kent startbijdrages onder de noemer van innovatie. In Amsterdam kun je proberen een subsidie te krijgen via Projectgroep Broedplaats (het Project Management Bureau) in het kader van het broedplaatsenbeleid, of eventueel ook het betreffende stadsdeel. Ook in Zwolle bleek de mogelijkheid te bestaan van ondersteuning van een haalbaarheidsonderzoek door de gemeente [Wethouder Cultuur]. Het lijkt dan ook in ieder geval de moeite waard een [deel]gemeente te overtuigen van de zin je plan op haalbaarheid te onderzoeken. Daarnaast zijn, gericht op de bijzonderheden van je project [cultuur, startende ondernemers, wijkinnovatie, bewonersondersteuning en stedelijke vernieuwing, etc] vaak nog andere potjes voor wijken en stadsdelen te vinden.

Nationaal

Een nationale, substantiële subsidie regeling voor projecten in particulier opdrachtgeverschap is het IPSV (innovatieve projecten stedelijke vernieuwing). Bij deze jaarlijkse subsidieronde [inschrijving sluit in het voorjaar] zijn eigen initiatief (particulier opdrachtgeverschap), stedelijke innovatie en 'integraliteit' van je plan van belang. Hoewel vooral veel gemeentes inschrijven op deze subsidie, kun je als privé project ook meedoen. Je kunt in principe subsidie aanvragen voor alle fases binnen je voorbereidingstraject, voor je ontwikkelkosten of voor de vernieuwende elementen van de uitvoering van je project. Hier moet je een keuze tussen maken. Je moet verder een bestaande rechtvorm hebben en je kunt alleen kosten opvoeren die je nog niet gemaakt hebt op het moment dat de subsidie wordt toegekend.

Europa

In Europees verband zijn er een aantal mogelijkheden voor subsidie. Of je hiervoor in aanmerking kan komen is vaak afhankelijk of je gemeente meedoet met een Europees ontwikkelings- of stimuleringsproject. In Arnhem heeft Hotel Bosch van het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling een bijdrage gekregen in het kader van het Europees Stimuleringsprogramma Arnhem Kern. Een andere Europees programma binnen hetzelfde fonds waar je een beroep op kunt doen zijn de zogenaamde Urban gelden voor duurzame stedelijke ontwikkeling. Urban gelden hebben betrekking op bepaalde, hiervoor aangewezen wijken. (Zuid-Oost en Oost in Amsterdam, Delfshaven in Rotterdam, Schilderswijk in Den Haag, bijvoorbeeld). Als je wilt weten of je voor Europese subsidies in aanmerking kan komen, neem dan contact op met de dienst of afdeling economische zaken van je gemeente.

Eigen geld en flappenplannen

Voor de voorfinanciering van je project kun je naast geld via subsidies van overheden ook in je directe omgeving gaan kijken. Op die manier is het panden als Vrankrijk en het Voorstaete project in Utrecht gelukt om het nodige bij elkaar te sprokkelen. Bij het Voorstaete project werd aan vrienden, bekenden, familie, kraakpanden en al gelegaliseerde panden een brochure gestuurd met daarin het verhaal en de idee‘n van het project met daarbij de vraag om financieel bij te dragen aan het tot stand komen van het project (het zogenaamde Flappenplan). Er kon op verschillende manieren bij gedragen worden : giften, "tientjes"leden, die elke maand een bepaald bedrag overmaakten, kort en langlopende leningen zonder rente of met een lage rente en door het kopen van obligaties van f 100,- . De leningen en obligaties tellen niet mee als eigen geld, je moet ze immers op termijn weer terugbetalen, maar voor de voorfinanciering zijn ze erg welkom en zeker als de rente lager is dan de rente van de bank scheelt het je op termijn ook nog geld. Op dit moment lopen er campagnes voor de Plantage Doklaan in Amsterdam en voor een nieuwe pand aan de Waldeck Pyrmontkade in Den Haag waar een deel van de bewoners van De Blauwe Aanslag naar gaat verhuizen

Voorbeeldprojecten

Innovatieprogramma stedelijke vernieuwing (IPSV)

Het IPSV is een programma van de ministeries van VROM, EZ en LNV. Het programma wil innovatieve idee‘n, plannen en projecten opzoeken en voor het voetlicht brengen. Anderen kunnen er dan kennis, inspiratie en creativiteit aan ontlenen. Op die manier ontstaat een katalysator voor de stedelijke vernieuwing.

Een van de projecten die momenteel door middel van het IPSV gerealiseerd worden is het nieuwe onderkomen voor de De Blauwe Aanslag in Den Haag. Het is voorbeeldproject van collectief particuliet opdrachtgeverschap en consumentgericht bouwen, waarbij de woonwensen van de consument centraal staan. Meer informatie en het laatste nieuws vindt je op www.ipsv.nl

Wonen, werken en recre‘ren in een monumentaal schoolgebouw
In de Haagse binnenstad wordt een bloeiend woonwerkcomplex gesloopt voor verbreding van de ringweg. Ter vervanging ervan wordt een monumentaal schoolgebouw gekocht en verbouwd. Dit gebouw zal plaats bieden aan kleinschalige bedrijvigheid, publieke functies, sociale activiteiten, horeca en experimentele woonvormen. Het gebouw wordt in zelfbeheer ontworpen, verbouwd en gebruikt. Het kent geen vaststaand eindbeeld, maar betreft een casco dat continu transformaties ondergaat. Na ingebruikname reageert het steeds op veranderende situaties en wensen. Hierdoor ontstaat een flexibel leefmilieu waarbij grenzen tussen wonen, werken en recre‘ren vervagen en een basis wordt gelegd voor kruisbestuiving en creatieve ontplooiing. Dit resulteert in een lage huurprijs en grote betrokkenheid van de bewoners. Het gemeentelijke monument in de stijl van de Haagse neorenaissance verkeert vrijwel geheel in originele staat. Door leegstand en het uitblijven van onderhoud gaan het gebouw en de omliggende terreinen snel achteruit. Dankzij de herbestemming wordt het behouden, op betaalbare wijze ontwikkeld en deels voor publiek toegankelijk.

Meer weten

Nog enkele recente voorbeelden

- (Koop) je eigen Bijlmer, uitgave: IGG en CASA, december 2000. Leuk project, geen directe aansluiting bij woonwerkpanden. Wel een leuke opsomming van huur en koop variaties voor de aankoop van een flatgebouw.
- IJ Burcht, Initiatiefgroep IJburcht, Hein de Haan. Voorstel Collectief Particulier Opdrachtgeverschap; aanpak van collectief wonen project IJburg. Leuk voorbeeld project, is vanzelfsprekend nog niet uitgevoerd.
- Brochure BO1, bouwen op het Borneo eiland. door architectenbureau CASA, Amsterdam.
Goed voorbeeld van particulier Opdrachtgeverschap voor 'gewone' individuen. Betrokken partijen ('partners in ontwikkeling') : architecten Siem Goede en Hein de Haan, projectcošrdinatie W. Maters, Aannemer Teerenstra, Heiloo

Ondersteunende organisaties

Een aantal organisaties houdt zich bezig met het begeleiden van CPO trajecten of delen ervan. Gevaar bij het inhuren van ondersteuning is dat de deskundigen aan de hal gaan met het project en dat de groep alleen nog op papier opdrachtgever blijft. Zorg er dus voor dat je de (dure) deskundigen blijft aan sturen in plaats van andersom.

Bureaus voor advies en ondersteuning.

Een aantal deskundigen en adviseurs werken in dit veld. Zij ondersteunen de Opdrachtgever in het hele proces of delen daarvan. Allemaal met een eigen aanpak en, daaraan verbonden, werkwijze en doelgroep. Een algemene website voor particulier opdrachtgeverschap is www.particulieropdrachtgeverschap.nl. Daar staat op dit moment nog niet zoveel op, en is voornamelijk gericht op 'de reguliere ontwikkelaar'. De beleidsdiscussie over (collectief) particulier opdrachtgeverschap wordt gecošrdineerd door de SEV [Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting].

Traject ondersteuning wordt geboden door

• Vof de Verandering
• De Regie

Architectenbureaus woonwerkcollectieven en duurzaam bouwen

• Kapriool Architecten, kapriool@knoware.nl
• Loco-motief, Amsterdam, (020-6717634), ima@loco-motief.demon.nl
• Casa, Hein de Haan
• Architektuurwerkplaats De Ruimte, Den Haag (070-3627699), irisk@hetnet.nl
• Aa Architecten associatie
• MA Architekten, Amsterdam

Bouwkundigen/bouwbegeleiders/constructie

• Jaspers bouw en constructie, info@ijbc.nl
• Strackee, Amsterdam (020-6233157)

Funderingsonderzoek (uit de markt)

• J de Wit, Adivies- en expertieseburo, Gouda (0182-535520)
• Duyts, Amsterdam