Financieringsplan & exploitatieopzet
• Financieringsplan
• Exploitatieopzet
• Voorbeeld huurdifferentiatie vereniging
Financieringsplan
In het onderdeel over collectief particulier opdrachtgeverschap staan de stappen beschreven die leiden tot de realisatie van een project. In een vroeg stadium maak je op grond van een aantal aannames en schattingen een haalbaarheidsonderzoek. Als de uitkomst hiervan niet al te negatief is kan je verder gaan met het aankoop- en ontwikkeltraject. In de loop van het traject worden steeds meer zaken duidelijk; de cijfers van het haalbaarheidsonderzoek kunnen steeds nauwkeuriger worden ingevuld. Op een gegeven moment ben je zover dat je een plan kan opstellen en de financiering moet gaan regelen. Je kunt hiervoor naar een bank, de gemeente, een corporatie of andere panden en/of groepen waar je financiële ondersteuning van verwacht.
Voorbeeldrekening
Aan de hand van een fictief voorbeeld wordt aangegeven hoe de verschillende posten van het financieringsplan zijn opgebouwd. Er wordt uitgegaan van een pand van 3000 m2 dat gekocht kan worden voor €1.5 miljoen en waaraan nog voor 8 ton opgeknapt moet worden. Er gaat voor een deel gebouwd worden in zelfwerkzaamheid, verder worden een aantal subsidies binnengehaald en weet de groep uit de eigen omgeving geld los te krijgen (flappenplan). Verder wordt ervan uitgegaan dat er door de waarde van het pand en de inkomens van de gebruikers voldoende zekerheid voor de bank is om een hypothecaire lening te verstrekken. Over het algemeen is individueel opgesplitst eigendom om diverse redenen (onderlinge verhouding, fiscus, uitkopen, nieuwe kopers) een slechte zaak bij woonwerk- en cultuurpanden. De meeste banken willen alleen een hypothecaire lening verstrekken, wanneer er individuele inkomens tegenover staan. Zij dekken zich dus dubbel in: het onroerend goed als onderpand en het individuele inkomen als extra zekerheid. Alleen de Triodos bank en in bijzondere gevallen de RABO- en VSB-bank zijn bereid -onder voorwaarden- aan collectieven een hypothecaire lening te verschaffen. (Zie verder taxatie & borgstellingen)
| UITGAVEN | ||
| Koopsom | € 1.500.000 | |
| Kosten koper: | ||
| - overdrachtsbelasting | 90.000 | *1 |
| - transportakte | 5.560 | *2 |
| - hypotheekakte | 5.400 | *3 |
| - afsluitprovisie bank | 20.920 | *4 |
| - taxatiekosten | 2.790 | *5 |
| - makelaarshonorarium | 26.770 | *6 |
| Verbouwing: | ||
| - aanneemsom | 800.000 | |
| - architecten honorarium | 80.000 | *7 |
| - verschotten | 8.000 | *8 |
| - begeleiding zelfwerkzaamheid | 13.000 | *9 |
| - onvoorzien | 90.100 | *10 |
| - leges | 13.600 | *11 |
| - renteverlies | 136.120 | *12 |
| --------------- | ||
| Totale uitgaven | € 2.792.260 | |
| FINANCIERING | ||
| Hypotheek | € 951.440 | |
| Bouwdeposito | 1.140.820 | *13 |
| Subsidies | 400.000 | |
| Eigen geld / vermogen | 100.000 | |
| Zelfwerkzaamheid | 200.000 | *14 |
| --------------- | ||
| Totale financiering | € 2.792.260 |
Toelichting
- Overdrachtsbelasting
6% van de koopsom. Als de vrije verkoopwaarde ruim boven de koopsom ligt, dan wordt de overdrachtsbelasting berekend over de vrije verkoopwaarde. - Transportakte
Hoe hoger de koopsom hoe lager het percentage dat in rekening wordt gebracht voor de transport akte. - Hypotheekakte
Hoe hoger de hypotheek hoe lager het percentage dat in rekening wordt gebracht voor de hypotheekakte. Als de transportakte en de hypotheekakte tegelijkertijd worden ondertekend bij de notaris dan wordt er korting gegeven op de prijs voor de hypotheekakte. - Afsluitprovisie bank
1% van de afgesloten hypotheek, ook wel 'administratiekosten' genoemd. - Taxatiekosten
Wordt berekend over het hoogste bedrag dat in het taxatierapport vermeld staat, met uitzondering van de herbouwwaarde die soms ten behoeve van de opstalverzekering wordt opgenomen. Meer informatie over de taxatie - Makelaarshonorarium
Wordt berekend over de koopsom. Hoe hoger de koopsom hoe lager het percentage, dit varieert van 1,25% tot 2,25%. - Architecten honorarium
Is afhankelijk van de mate van bewerkelijkheid van de tekeningen voor het gebouw. We hebben hier 10% aangehouden. - Verschotten
Alles wat wel gedaan moet worden door de architect, maar wat niet onder het standaardwerk valt. Ook de kosten voor reproductie van tekeningen, reiskosten en dergelijk. De hoogte van dit bedrag verschilt per project. - Begeleiding zelfwerkzaamheid
Afhankelijk van de vaardigheid van de mensen die meebouwen is er meer of minder begeleiding nodig. - Onvoorzien
Is uiteraard niet te voorzien, maar je moet hier rekenen op zo'n 10% van de aanneemsom, architect en begeleiding zelfwerkzaamheid. - Leges
1,7% van de bouwsom waarvoor een bouwvergunning wordt aangevraagd. Voor monumenten geldt er een toeslag van 0,4% - Renteverlies
De rente die je kwijt bent voor bedragen die je tijdens de verbouwing van de bank leent zonder dat je huurinkomsten hebt. We gaan hier uit van een bouwtijd van 1 jaar, waarbij geen enkel gedeelte van het gebouw in die periode verhuurd wordt. - Bouwdeposito
Dit is een bedrag dat je bij de bank reserveert voor de verbouwing. Als na de verbouwing alle kosten hieruit betaald zijn, wordt het totaal opgenomen bedrag omgezet in een hypotheek, waarover je vanaf dan ook aflossingen gaat betalen, het wordt dus onderdeel van de hypotheeklening. - Zelfwerkzaamheid
Afhankelijk van de vaardigheid van de mensen die als vrijwilliger meebouwen kun je besparen op arbeidskosten van de aannemer.
In de praktijk zal blijken dat erop verschillende punten afwijkingen zullen ontstaan. De verbouwingskosten zijn gebaseerd op een inschatting die door de architect wordt gemaakt. In de fase vlak voor de start van de bouw zal de aannemer met zijn begroting komen. Is deze veel hoger dan de inschatting in het financieringsplan dan zal je met je architect moeten gaan kijken waar te bezuinigen valt op de bouw of afspreken dat bepaalde klussen in zelfwerkzaamheid worden uitgevoerd.
Blijkt dat het totaal te financieren bedrag (aankoop- en verbouwingssom) veel hoger uit gaat vallen dan zal je moeten kijken hoe je het gat dat ontstaat weet te financieren. je kan dan denken aan binnenhalen van extra subsidies, proberen meer geld uit je directe omgeving binnen te halen of te besluiten om meer in zelfwerkzaamheid uit te gaan voeren. Naar de bank stappen voor een hogere lening is vaak geen optie. Meer lenen houdt ook in meer aflossen en meer rente betalen, waardoor de exploitatie van je pand ook weer moeilijker wordt (zie hoofdstuk Exploitatieopzet)
Aanvullende informatie
Vereniging Eigenhuis: Hypothekengids, maart 2002
Bureaus die begeleiding geven bij het opzetten van interne structuur en opstellen van financieringsplannen en exploitatieopzetten:
V.o.f de Verandering
V.o.f Raamwerk
Stut consult
Exploitatieopzet
Laat het financieringsplan zien hoeveel er geïnvesteerd moet worden in aankoop en verbouwing en hoe je dit geld bij elkaar krijgt, in de exploitatiebegroting komen de vaste lasten aan de orde die op jaarbasis moeten worden opgebracht om het pand draaiend te houden. De hoogte van deze lasten is bepalend voor de huur die gevraagd moet worden voor het gebruik van de verschillende ruimtes. Je kunt ook zelf een huur vaststellen (bijvoorbeeld €35 per m2 per jaar) en dan kijken of je ermee uitkomt. Zo niet dan is er een financiel tekort, wat je moet zien te dekken.
Voorbeeld exploitatieopzet
In dit voorbeeld wordt voor het pand dat bij het financieringsplan als fictief voorbeeld is genomen bekeken wat er op jaarbasis en maandelijks bijeengebracht moet worden om de vaste lasten te kunnen betalen. In dit voorbeeld is uitgegaan van een pand wat in eigendoom van de gebruikers is. Bij huur panden of panden in erfpacht kan de rente en aflossing vervangen worden door respectievelijk huur en erfpachtcanon. Bij gehuurde panden worden de vaste eigenaarslasten betaald door de eigenaar, deze lasten worden in de huur verrekend.
| LASTEN (na verbouwing) | ||
| Rente en aflossing: | ||
| - hypotheek en bouwdepot, annuïtair, looptijd 30 jaar, 6% rente |
€ 152.000 |
*1 |
| Vaste eigenaarslasten: | ||
| - gemeentelijke heffingen | 4.180 | *2 |
| - verzekeringspremies | 7.140 | *3 |
| Vaste gebruikerslasten: | ||
| - gemeentelijke heffingen | 3.590 | *4 |
| Diversen: | ||
| - huurderving | 8.000 | *5 |
| - algemene lasten | 2.040 | *6 |
| - onderhoudsreserve | 23.000 | *7 |
| ------------ | ||
| Totale lasten per jaar | € 199.950 | |
| Lasten per maand | € 16.663 | |
| Lasten per m2 per jaar | € 89 | |
| Totale oppervlakte 3000 m2 waarvan 2250m2 exploitabel | ||
Toelichting
- Er zijn heel veel verschillende hypotheek vormen mogelijk. De annuïteiten hypotheek die we hier hebben opgenomen heeft als voordeel dat je over de hele looptijd van 30 jaar ongeveer hetzelfde bedrag per maand betaalt. Waarbij dat vaste bedrag in het begin voornamelijk bestaat uit rente en aan het eind voornamelijk uit aflossing. De enige wijziging die het bedrag ondergaat is de wijziging van het rente percentage, die na een afgesproken periode wordt bekeken op de huidige rente stand. Je kunt bijvoorbeeld kiezen voor een rentevaste periode van 5 of 10 jaar, kortere of tussenliggende periodes zijn ook mogelijk. Voor een overzicht van soorten hypotheken zie de door Vereniging Eigenhuis uitgegeven brochure Hypothekengids, maart 2002
- Gemeentelijke heffingen, voor de eigenaar
Rioolrecht wordt geheven per aansluiting op het riool. De onroerende zaak belasting is afhankelijk van de WOZ waarde. Beide heffingen kunnen per gemeente erg verschillen. - Verzekeringspremies
Het premiepercentage voor de opstalverzekering is afhankelijk van het gebruik van het gebouw, het risico van brand en/of explosie gevaar. De premie is afhankelijk van de herbouwwaarde, soms staat er een herbouwwaarde in het taxatierapport genoemd, maar verzekeringsmaatschappijen taxeren deze meestal opnieuw. - Gemeentelijke heffingen voor de gebruiker
Afvalstoffenheffing of zuiveringsheffing en onroerende zaak belasting voor het gebruikersdeel. Deze ozb is afhankelijk van de WOZ waarde. Beide heffingen kunnen per gemeente erg verschillen. - Huurderving
Dit is een reservering voor leegstand van ruimten die na opzegging door de ene huurder niet onmiddellijk verhuurd worden aan de volgende huurder. In deze berekening gaan we ervan uit dat elke ruimte eens in de twee jaar een maand leegstaat. - Algemene lasten
Het uitbesteden van de boekhouding, heffingen van de Kamer van Koophandel, overige administratieve zaken als verzend- en kopieerkosten enzovoort. - Onderhoudsreserve
Reservering voor onderhoud, bijvoorbeeld over 15 jaar het hele dak vervangen of elke 5 jaar het hele buitenschilderwerk doen. Als onderbouwing van deze reservering moet je een onderhoudsplan op papier hebben (wanneer ga je wat vervangen en voor welk bedrag). Bij het ontbreken van zo'n plan kan de belastingdienst vinden dat dit bedrag winst is en zal daarover belasting gaan heffen. Voor het te reserveren bedrag moet je rekenen op 1% van de waarde na de laatste verbouwing.
Bedrijfsplannen
Net zoals bij het haalbaarheidsonderzoek zal hier bekeken moeten worden of de totale jaarlijkse lasten op te brengen zijn door de gebruikers. Om dit te bepalen kan het voor de bedrijfsmatige huurders handig zijn om een bedrijfsplan op te stellen. Dit wordt trouwens ook vaak door de bank geëist, deze willen immers ook kunnen inschatten of het project wel maandelijks de lasten kan opbrengen. Het bedrijfsplan is te vergelijken met een haalbaarheidsonderzoek. Je beschrijft hierin wat voor een soort bedrijf je wil gaan beginnen, hoe je dat wil gaan organiseren, op wie je je gaat richten met je bedrijf, hoeveel je denkt te gaan investeren, hoe je denkt het te gaan financieren enz. Op de site van de Kamers van koophandel staat een standaard bedrijfsplan, wat je kan downloaden. Uit het bedrijfsplan kan naar voren komen dat je de huur die gevraagd moet worden (de eerste jaren) niet kan betalen. Je kan dan op zoek gaan naar subsidie mogelijkheden voor startende ondernemers, een overzicht hiervan is te vinden op de site www.subsidieshop.nl. Voor kunstenaars staat bruikbare informatie over financiering en subsidies op de sites www.kunstenaarsenco.nl en www.kunstenaarsinfo.nl.
Huurprijs van woonruimten
Om voor bewoners te kijken of de huren nog acceptabel zijn, zou aan de hand van het puntenstelsel voor woonruimtes bekeken kunnen worden of de prijzen onder de maximaal toegestane huur liggen. Informatie hierover is te vinden op het huursubsidieloket van www.vrom.nl. Via deze site zijn ook brochures hierover te bestellen. Bij woonwerkpanden waar het wonen in zelfstandige eenheden is geregeld, kunnen bewoners een aanvraag voor huursubsidie doen. Voor bewoners van woongroepen, die een groot aantal voorzieningen delen en waar geen sprake is van zelfstandige wooneenheden, is het bijna niet mogelijk om in aanmerking te komen voor huursubsidie.
Mocht de huurprijs zo hoog zijn dat veel mensen/bedrijven de huur niet kunnen betalen dan zou nog te overwegen kunnen zijn om subsidies aan te vragen, op zoek te gaan naar sponsoring van activiteiten of het verhuren van gemeenschappelijke ruimtes aan groepen van buiten het pand. Dit vergt weer de nodige extra energie en als je met een structureel tekort zit, zal je dus ook continu op zoek moeten naar extra inkomsten, waardoor de huren wel betaalbaar zijn.
Huurprijzen
Over hoe de hoogte van de huren te bepalen, valt ook nog het een en ander te zeggen. Afhankelijk van de soort ruimtes, de functies van het pand en de samenstelling van de groep kan je een eigen stelsel ontwikkelen: betalen per vierkante meter, betalen per ruimte, alle vierkante meters meerekenen of alleen de te verhuren meters, de hoogte van inkomens laten meewegen, bedrijven meer laten betalen dan bewoners, actie groepen en illegalen gratis onderdak geven waardoor de huren van de rest van de huurders hoger worden.
Als voorbeeld van hoe je met de huren zou kunnen omgaan is een systeem waarbij wordt gewerkt met naar inkomen gedifferentieerde huur opgenomen. Bij het woonwerkpand Plantage Doklaan 8-12 gaat dit systeem gebruikt worden. Over het hoe en waarom kan je meer lezen op www.vrijeruimte.nl/vrpla/pd.html